O que significa Função social da propriedade
A função social da propriedade é uma obrigação inerente às propriedades de que seu uso atenda, além dos direitos individuais do proprietário, o interesse público.
A função social da propriedade é um conceito jurídico indeterminado, ou seja, não há exatidão na sua aplicação e nos seus efeitos. Assim, cada caso é analisado isoladamente e a função social de cada propriedade é avaliada dentro do seu próprio contexto.
A Constituição Federal de 1988 prevê a função social da propriedade em seu artigo 5º, inciso XXIII:
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
Segundo a Constituição Federal, as propriedades deverão atender a sua função social. Isso significa que a utilização de determinado bem não pode atender exclusivamente o interesse do proprietário, mas também ao interesse público.
Nos casos em que a propriedade não atende a sua função social, o direito individual do proprietário pode ser relativizado, sofrendo limitações e intervenções do Estado, a fim de que sejam tomadas medidas de ajuste para que a propriedade atenda os interesses da coletividade.
Função social da propriedade urbana
A função social das propriedades urbanas é determinada pelo plano diretor da cidade (documento que reúne os planejamentos e as políticas de desenvolvimento local). Segundo o artigo 182 da Constituição Federal:
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
A Constituição estabelece que qualquer cidade com mais de 20 mil habitantes deve possuir um plano diretor. Nele devem conter os requisitos a serem atendidos pelas propriedades para que a função social seja considerada atendida. Por esse motivo, a função social é sempre avaliada de acordo com o caso específico.
E se a função social da propriedade urbana não for atendida?
Nos casos em que a propriedade urbana não atende sua função social, como um terreno não utilizado, por exemplo, o Estado poderá:
- exigir que o proprietário construa no local;
- aumentar o valor do IPTU (imposto sobre propriedade territorial urbana) de forma progressiva;
- desapropriar o bem, indenizando o proprietário.
As medidas coercitivas utilizadas pelo Estado para que o bem cumpra sua função social devem ser tomadas de forma sucessiva, ou seja, uma após a outra, conforme a anterior não surtir efeito. Assim, se o proprietário edificar um terreno vazio e utilizá-lo, não deverá ter seu IPTU majorado. Essas regras estão previstas no §4º do artigo 182 da Constituição Federal:
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
A função social da propriedade pode ser considerada um princípio de política urbana, pois direciona a aplicação de diversas normas e medidas para o melhor aproveitamento das propriedades.
Função social da propriedade rural
A propriedade rural possui regras diferentes das urbanas quando o assunto é função social. O artigo 186 da Constituição Federal prevê:
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.
Logo, para cumprir a função social, a propriedade rural deve atender todos os requisitos previstos na Constituição, e não no plano diretor.
Caso a propriedade rural não atenda a função social, a União poderá desapropriá-la para fins de reforma agrária, indenizando o proprietário. Portanto, se tratando de propriedade rural, não existe previsão de edificação obrigatória ou de aumento de impostos. Nesse sentido, o artigo 184 da Constituição Federal prevê:
Art. 184. Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.
Segundo o artigo 185 da Constituição, o Estado não pode desapropriar:
- a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário não possua outra;
- a propriedade produtiva.
A função social da propriedade também é considerada um princípio de política agrária e fundiária, já que estabelece parâmetros de aplicação de normas e medidas para o melhor aproveitamento e distribuição da terra.
Veja também:
Fonte: Significados
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